Quando um novo empreendimento é apresentado ao mercado, é comum que um número chame imediatamente a atenção: o VGV.
Não é raro ver projetos anunciados como “empreendimento de R$ 300 milhões em VGV”, “VGV de R$ 500 milhões” ou “empreendimento bilionário”. Para quem não está familiarizado com o setor, esses números podem transmitir a impressão de um negócio extremamente lucrativo.
Mas existe um erro bastante comum nessa interpretação.
Um VGV elevado não significa, necessariamente, um empreendimento rentável.
Afinal, o que é VGV?
VGV significa Valor Geral de Vendas.
Na prática, é a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento.
Imagine um loteamento com 1.000 lotes comercializados por R$ 500 mil cada.
O VGV será de R$ 500 milhões.
Esse número representa o faturamento bruto potencial do projeto caso todas as unidades sejam vendidas pelos valores previstos.
E é justamente aqui que muitas análises começam e terminam.
O problema de olhar apenas para o VGV
O VGV mostra quanto um empreendimento pode faturar.
Ele não mostra quanto ele irá lucrar.
Entre o faturamento e o resultado final existe uma série de variáveis que influenciam diretamente a rentabilidade do projeto.
Entre elas:
- aquisição da área;
- elaboração dos projetos;
- licenciamentos e aprovações;
- execução das obras;
- infraestrutura;
- marketing e comercialização;
- corretagem;
- tributos;
- despesas financeiras.
Além disso, existem fatores que o VGV simplesmente não consegue representar.
O tempo também faz parte da conta
Um dos maiores equívocos na análise de empreendimentos é enxergar a viabilidade de forma estática.
Na realidade, o tempo influencia diretamente o resultado financeiro.
É preciso considerar:
- quando o dinheiro entra;
- quando os custos acontecem;
- a velocidade das vendas;
- a curva de recebimentos;
- a curva de obras;
- juros;
- inflação;
- custo do capital;
- necessidade de carregamento financeiro.
Esses fatores podem transformar um empreendimento aparentemente excelente em um projeto com baixa rentabilidade — ou até mesmo prejuízo.
Viabilidade dinâmica: uma visão mais completa
É por isso que empresas experientes trabalham com viabilidade dinâmica, e não apenas com uma análise baseada no VGV.
Esse modelo considera o comportamento financeiro do empreendimento ao longo do tempo.
Em vez de olhar apenas para um faturamento projetado, a análise incorpora fluxo de caixa, cronograma físico-financeiro, riscos, custo do dinheiro e diferentes cenários de vendas.
Essa abordagem permite tomar decisões mais seguras antes mesmo do início das obras.
Dois empreendimentos podem ter o mesmo VGV e resultados completamente diferentes
Imagine dois loteamentos com exatamente o mesmo Valor Geral de Vendas.
No papel, ambos parecem equivalentes.
Na prática, porém, um pode apresentar vendas rápidas, boa gestão financeira e excelente retorno sobre o capital investido.
O outro pode enfrentar atrasos, aumento de custos, vendas abaixo do esperado e necessidade de novos aportes financeiros.
O VGV permanece igual.
O resultado final, não.
Planejamento é o que transforma potencial em resultado
Empreendimentos bem-sucedidos não são definidos apenas pelo tamanho do faturamento projetado.
Eles são resultado de planejamento, estudos técnicos, análise de riscos e uma gestão financeira capaz de acompanhar todas as etapas do desenvolvimento.
Por isso, mais importante do que conhecer o VGV é compreender a viabilidade completa do projeto.
No desenvolvimento imobiliário, faturamento potencial é apenas o ponto de partida. O verdadeiro diferencial está na capacidade de transformar esse potencial em rentabilidade sustentável ao longo do tempo
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